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不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性

不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性體現(xiàn)在價(jià)值量大、用途多樣性、涉及廣泛性、難以變現(xiàn)性、保值增值性和資產(chǎn)組合性等方面。

(1)價(jià)值量大。與一般物品相比，不動(dòng)產(chǎn)不僅單價(jià)高，而且總價(jià)大。

(2)用途多樣性，即用途的競(jìng)爭(zhēng)、轉(zhuǎn)化及并存的可能性。土地具有養(yǎng)育功能、承載功能、倉(cāng)儲(chǔ)功能、景觀功能。因此，從經(jīng)濟(jì)角度，土地具有多種用途。一般情況下，土地利用的優(yōu)先順序是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、放牧地、森林、不毛荒地。

由此，不動(dòng)產(chǎn)也存在用途的多樣性，以及不同用途間的可轉(zhuǎn)化性，如工業(yè)、居住、商業(yè)、軍事、辦公等。對(duì)一宗不動(dòng)產(chǎn)的利用，常常同時(shí)產(chǎn)生兩個(gè)以上用途的競(jìng)爭(zhēng)，并可以從一種用途轉(zhuǎn)換到另一種用途。

(3)涉及廣泛性，又稱相互影響性。不動(dòng)產(chǎn)涉及社會(huì)多方面，容易對(duì)外界產(chǎn)生影響，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中稱為外部性，分為正外部性、負(fù)外部性。

正外部性：某經(jīng)濟(jì)主體行為使他人受益，而受益者無須為此花費(fèi)代價(jià)。

負(fù)外部性：某經(jīng)濟(jì)主體行為使他人或社會(huì)受損，而該經(jīng)濟(jì)主體卻沒有為此承擔(dān)成本。

(4)難以變現(xiàn)性，也稱變現(xiàn)能力弱、流動(dòng)性差，主要是由不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值高、不可移動(dòng)、易受限制等特性決定的。影響不動(dòng)產(chǎn)變現(xiàn)的因素主要有不動(dòng)產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性、價(jià)值量、可分割性、開發(fā)程度、區(qū)位市場(chǎng)狀況等。

變現(xiàn)能力是指在沒有過多損失的條件下，將非現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。凡是能夠隨時(shí)、迅速地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金且沒有損失或者損失較小的，稱為變現(xiàn)能力強(qiáng)；反之，稱為變現(xiàn)能力弱。因?yàn)樽儸F(xiàn)能力是與變現(xiàn)的價(jià)格相聯(lián)系的�？梢哉f沒有賣不出去的商品，只有賣不出去的價(jià)格。只要價(jià)格低到一定程度，總會(huì)有人購(gòu)買�？梢�，如果沒有價(jià)格的約束，任何商品都能很快變現(xiàn)。

不動(dòng)產(chǎn)由于具有、價(jià)值較大、易受限制等特性，加上交易手續(xù)較復(fù)雜、交易稅費(fèi)較多等原因，使得同一宗不動(dòng)產(chǎn)的買賣不會(huì)頻繁發(fā)生。一旦需要出售，通常需要較長(zhǎng)的時(shí)間才能脫手。例如，需要數(shù)月甚至一兩年才能找到合適的買者，討價(jià)還價(jià)的時(shí)間一般也較長(zhǎng)。因此，不動(dòng)產(chǎn)與股票、債券、黃金等相比，變現(xiàn)能力弱。當(dāng)需要將不動(dòng)產(chǎn)快速變現(xiàn)時(shí)，通常要以一定幅度的降價(jià)為代價(jià)才能實(shí)現(xiàn)；有時(shí)即使有了一定幅度的降價(jià)，在短期內(nèi)也可能找不到買者。

(5)保值增值性。保值是指不動(dòng)產(chǎn)能抵御通貨膨脹。不動(dòng)產(chǎn)具有保值功能，是因?yàn)樗�能抵御通貨膨脹。如果出現(xiàn)通貨膨脹，貨幣的購(gòu)買力會(huì)下降，今天能用1元錢買到的商品或服務(wù)，以后很可能得花不止1元錢才能買到。而說某項(xiàng)投資是保值性的，意味著所投入資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度，具體地說，就是能保證投資一段時(shí)間后所抽回的資金，完全能夠購(gòu)買到當(dāng)初的投資額可以購(gòu)買到的同等商品或服務(wù)。增值性指不動(dòng)產(chǎn)在面積不增加的情況下，因城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、人口聚集、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，其價(jià)值隨著時(shí)間推移而增加。

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